분양권 전매제한 — 기간·예외·양도세 총정리 (2026년 6월 기준)

이 글은 2026년 6월 25일 기준으로 정리했어요.

결론부터 말씀드리면, 분양권 전매제한은 2023년 4월 7일 주택법 시행령 개정으로 큰 폭 완화됐고 2026년 현재도 그 기조가 이어지고 있어요. 다만 매도 시 양도소득세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 단일세율로 여전히 무거워요.

분양권을 매수·매도할 계획이라면 (1) 해당 단지가 어느 권역인지에 따른 전매제한 기간, (2) 예외 사유 인정 여부, (3) 매도 시 부담할 양도소득세 세 가지를 같이 따져야 해요.

분양권 전매제한 기간 한눈에

전매제한은 권역별로 다르게 적용돼요. 2023년 4월 시행령 개정으로 수도권 공공택지·규제지역도 최장 3년까지 줄었고, 비수도권은 더 짧아요. 국토교통부 자료에 따르면 권역별 적용 기간은 아래와 같아요.

전매제한 기간 권역별 비교

권역	전매제한 기간
수도권 공공택지·규제지역	3년
수도권 과밀억제권역	1년
수도권 그 외 지역	6개월
비수도권 공공택지·규제지역	1년
비수도권 광역시(도시지역)	6개월
비수도권 그 외 지역	없음

분양권과 입주권 차이부터

분양권

• 신축 아파트 청약 당첨으로 받은 권리
• 아직 준공·등기 전 단계
• 주택공급에 관한 규칙상 전매제한 적용

입주권

• 재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 받을 권리
• 관리처분계획 인가 이후 발생
• 세법상 주택 수에 포함

두 가지 모두 매도 시 양도소득세가 무겁다는 공통점이 있어요. 다만 전매제한 규제는 분양권에 적용되고, 입주권은 도시정비법상 조합원 지위 양도 제한이 따로 있어요.

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전매제한 예외 인정 사유

전매제한 기간 중이라도 부득이한 사유가 있으면 한국토지주택공사(LH) 동의를 받아 전매할 수 있어요. 다만 인정 범위는 좁아요.

전매제한 예외 인정 사유 체크리스트

• ✅ 근무·생업·질병치료로 다른 시·군으로 이전(수도권 외)
• ✅ 상속으로 취득한 주택으로 이전하는 경우
• ✅ 이혼에 따른 재산분할
• ✅ 국외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
• ✅ 부도 등으로 경제적 어려움이 발생한 경우
• ⬜ 단순 자금 사정·시세 차익 실현 목적

예외 사유로 매도하더라도 LH 매입가(분양가 + 1년 만기 정기예금이자 수준)로만 거래해야 해요. 시세 차익은 사실상 포기해야 하는 구조예요.

⚠ 예외 사유 인정 여부와 LH 매입가 산정 방식은 신청 시점 LH 공급규정에서 다시 확인하세요.

분양권 양도소득세 — 단일세율 60~70%

분양권은 보유기간만으로 세율이 정해져요. 다주택자 중과·조정대상지역 여부와 무관하게 단일세율이 적용돼요. 국세청 홈택스 안내 기준 세율은 아래와 같아요.

보유기간별 분양권 양도소득세율

항목	값
1년 미만 보유	70%
1년 이상 보유	60%

여기에 지방소득세가 양도세의 10% 별도로 붙어요. 예를 들어 분양권 시세차익 1억원·1년 미만 보유라면 양도세 7,000만원 + 지방소득세 700만원으로 총 7,700만원이 세금이에요.

💡 분양권 양도세는 필요경비(취득세·중개수수료 등)를 차감하고 기본공제 250만원을 적용해 계산돼요.

신고·납부 절차

분양권 매도 후 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 해요. 신고는 홈택스에서 직접 처리할 수 있어요.

분양권 매도부터 양도세 신고까지 절차

1. 1단계 매매 계약 체결 및 잔금 수령(양도일 확정)
2. 2단계 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 홈택스 예정신고
3. 3단계 양도소득세·지방소득세 납부
4. 4단계 다음 해 5월 확정신고(같은 해 여러 건 양도 시)

자주 묻는 질문

Q. 전매제한을 위반하면 어떻게 되나요?

3년 이하 징역 또는 위반 행위로 얻은 이익의 3배 이하 벌금이 부과될 수 있어요. 매수자도 청약 자격이 10년간 제한되고, 위반 계약은 무효 처리되니 절대 피해야 해요.

Q. 전매제한이 풀린 직후 팔아도 양도세는 70%인가요?

네. 전매제한과 양도세는 완전히 별개 규제예요. 전매제한이 풀렸더라도 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60% 단일세율이 그대로 적용돼요.

Q. 분양권도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

분양권 단계에서는 비과세 적용이 안 돼요. 등기 후 주택으로 전환된 뒤 보유·거주 요건(조정대상지역은 2년 거주)을 채우면 그때 매도 시 비과세 적용을 받을 수 있어요.

핵심 요약

① 분양권 전매제한은 2023년 4월 시행령 개정으로 권역별 최장 3년·1년·6개월로 완화

② 예외 사유로 매도 시에도 LH 매입가로만 거래 가능 — 시세 차익 실현 불가

③ 분양권 양도세는 보유기간 1년 미만 70%·1년 이상 60% 단일세율

④ 매도 후 2개월 내 홈택스 예정신고 필수

👉 신청 경로 : 국세청 홈택스(hometax.go.kr) → 신고/납부 → 양도소득세 → 예정신고

📌 이 글은 일반 정보 안내예요. 개인별 전매제한 적용 여부·양도세 계산은 신청 시점 기준 국토교통부, 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 반드시 다시 확인하세요.

출처

• 국토교통부 주택공급에 관한 규칙 — molit.go.kr (2026.06.25 확인)
• 국세청 홈택스 양도소득세 안내 — hometax.go.kr (2026.06.25 확인)
• 한국토지주택공사(LH) 분양권 전매 안내 — lh.or.kr (2026.06.25 확인)

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출처

• 국토교통부 주택공급에 관한 규칙 — https://www.molit.go.kr (2026-06-25 기준)
• 국세청 홈택스 양도소득세 안내 — https://hometax.go.kr (2026-06-25 기준)
• 한국토지주택공사(LH) 분양권 전매 안내 — https://www.lh.or.kr (2026-06-25 기준)