상가임대차보호법 — 계약갱신요구권과 권리금 보호 총정리 (2026년 7월 기준)

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이 글은 2026년 7월 17일 기준으로 정리했어요.

상가를 임차해 장사하시는 분들이 가장 걱정하는 게 두 가지예요. 하나는 계약이 언제까지 이어질 수 있는지, 다른 하나는 힘들게 쌓은 권리금을 나갈 때 회수할 수 있는지죠. 결론부터 말씀드리면, 상가임대차보호법상 임차인은 최초 계약일로부터 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지는 권리금 회수 기회를 법으로 보호받아요.

다만 두 권리 모두 요건과 예외 사유가 정해져 있어서, 어떤 경우에 인정되고 어떤 경우에 거절될 수 있는지 정확히 알아둬야 분쟁을 피할 수 있어요.

환산보증금 지역별 기준

상가임대차보호법은 모든 상가에 전면 적용되는 게 아니라, 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 지역별 기준 이하일 때 우선 적용돼요. 다만 계약갱신요구권과 권리금 회수 보호 규정은 환산보증금 초과 상가에도 적용되니 헷갈리지 마세요.

지역별 환산보증금 기준

지역	환산보증금 기준
서울특별시	9억원
수도권 과밀억제권역·부산광역시	6억9천만원
광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

계약갱신요구권 핵심

요구 가능 기간

• 최초 임대차 계약일로부터 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신 요구 가능
• 요구는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 통지

차임·보증금 증액 한도

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• 갱신 시 증액 청구는 기존 차임·보증금의 5% 이내
• 증액 후 1년 이내에는 다시 증액 청구 불가

💡 2018년 10월 16일 개정으로 갱신요구 기간이 5년에서 10년으로 늘어났어요. 개정 이전 계약도 갱신 시점에 남은 기간이 있다면 10년 규정을 적용받을 수 있으니 확인해보세요.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당 사유

임대인은 아래 사유 중 하나에 해당해야만 계약갱신 요구를 거절할 수 있어요. 그 외의 이유로 나가라고 하는 건 정당한 거절이 아니에요.

계약갱신요구 거절이 인정되는 정당 사유

• ✅ 임차인이 3기(3개월분) 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• ✅ 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• ✅ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• ✅ 임대인 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• ✅ 임차인이 고의·중대한 과실로 목적물을 파손한 경우
• ✅ 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• ✅ 철거·재건축 계획을 계약 체결 당시 구체적으로 고지한 경우
• ✅ 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우

⚠ 3기 차임 연체는 '연속 3개월'이 아니라 '연체액 합계가 3개월분'을 뜻해요. 밀렸다가 갚기를 반복해도 누적 금액이 3개월치가 되면 갱신 거절 사유가 될 수 있어요.

권리금 회수 기회 보호

법무부에 따르면 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장해야 해요. 아래 네 가지 행위는 권리금 회수 방해로 봐서 손해배상 책임이 발생할 수 있어요.

권리금 회수 방해 행위 4가지

• 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수령하는 행위
• 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위
• 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 거절하는 행위

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권리금 회수 절차

임차인이 권리금을 회수하는 표준 절차

1. 1단계: 임대차 종료 6개월 전부터 신규 임차인 물색 시작
2. 2단계: 신규 임차인과 권리금 계약 체결(권리금 계약서 작성)
3. 3단계: 임대인에게 신규 임차인 주선 및 임대차 계약 요청
4. 4단계: 임대인이 정당한 사유 없이 거절 시 손해배상 청구 가능(임대차 종료일로부터 3년 이내)
5. 5단계: 분쟁 발생 시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정 신청

💡 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못해요. 그리고 손해배상 청구권은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 소멸시효가 지나지 않아요.

권리금 보호가 적용되지 않는 경우

• 대규모점포(전통시장 제외) 또는 준대규모점포의 일부인 상가건물
• 국유재산 또는 공유재산인 상가건물
• 임차인이 3기 이상 차임 연체 등으로 임대인이 정당하게 해지한 경우

자주 묻는 질문

Q. 10년이 지난 이후에도 계약갱신을 요구할 수 있나요?

법정 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년까지만 인정돼요. 10년이 지난 뒤에는 임대인이 갱신을 거절하면 별도의 정당 사유가 없어도 재계약이 성립되지 않아요. 다만 이 경우에도 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 권리금 회수 기회 보호는 그대로 적용돼요.

Q. 임대인이 '건물을 직접 사용하겠다'며 신규 임차인 계약을 거절하면 어떻게 되나요?

임대인이 계약 종료 후 실제로 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우에는 정당한 사유로 인정될 수 있어요. 반대로 곧바로 다른 임차인에게 임대한 사실이 확인되면 권리금 회수 방해로 손해배상 대상이 될 수 있어요.

Q. 환산보증금이 기준을 초과하면 아무 보호도 못 받나요?

아니에요. 환산보증금이 기준을 초과해도 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 보호, 대항력, 3기 차임 연체 시 해지 등 핵심 조항은 그대로 적용돼요. 다만 우선변제권, 임차권등기명령, 5% 증액 제한 등 일부 조항은 적용되지 않아요.

핵심 요약

① 상가 임차인은 최초 계약일로부터 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신 시 차임 증액은 5% 이내로 제한돼요.

② 임대인은 3기 차임 연체·무단 전대·재건축 사전 고지 등 법정 8개 사유에 해당할 때만 갱신을 거절할 수 있어요.

③ 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지는 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요.

④ 권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 청구해야 해요.

👉 분쟁 상담 경로 : 법무부(moj.go.kr) → 상가건물임대차분쟁조정위원회 안내 → 관할 지방자치단체 조정위 접수

📌 이 글은 일반 정보 안내예요. 개인별 계약 조건·환산보증금 산정·권리금 손해배상 요건은 신청 시점 기준 법무부 또는 관할 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 반드시 다시 확인하세요.

출처

• 법무부 상가건물임대차보호법 안내 — https://www.moj.go.kr (2026-07-17 기준)
• 법제처 국가법령정보센터 - 상가건물 임대차보호법 — https://www.law.go.kr (2026-07-17 기준)
• 대한법률구조공단 상가임대차 상담 자료 — https://www.klac.or.kr (2026-07-17 기준)